Комментарий ген. директора юридической компании URVISTA Алексея Петропольского на тему новых рисков при покупке жилья в строящихся домах
Россиян предупредили о новом риске при покупке жилья в строящихся домах. Дольщики продают свои квартиры по договору переуступки прав, а затем через суд требуют половину недвижимости. Похожая схема обмана использовалась на вторичном рынке, а теперь её применяют и в новостройках. Как правильно оформить покупку квартиры по договору переуступки, расскажет обозреватель «Вестей ФМ» Павел Анисимов.
В продаже всё чаще встречаются квартиры, оформленные по договору долевого участия. Нюанс в том, что пока дом не сдан застройщиком, сделку с продавцом проводят не как куплю-продажу, а как переуступку прав требований на квартиру, которую ещё строят. Как правило, такое жильё, точнее обязательства застройщика, продают дешевле. И тут главная опасность – в простоте таких сделок. Обычно продавец и покупатель сами составляют договор и относят его на регистрацию в Росреестр.
Но если, например, дольщик на момент продажи состоял в браке, а в договоре нет согласия жены, то через некоторое время она может подать в суд на раздел имущества и получить часть уже проданной квартиры. Такие же проблемы возникнут, когда продавца после сделки признают недееспособным. Комментирует адвокат Адвокатской палаты Москвы Вячеслав Голенев.
ГОЛЕНЕВ: Идеальная ситуация – когда дают копию свидетельства о браке с предъявлением оригинала у нотариуса. Тогда есть какой-то шанс себя защитить в суде. А вот если человек уверяет, что он развёлся и даже предоставляет письменное заверение у того же нотариуса, это не исключает того, что потом могут появиться та самая супруга или супруг, который может сказать: «Мне без разницы, что было нотариальное согласие. Мои права нарушены, так как это было общим имуществом».
По словам юристов, мошенники уже «обкатывают» эту схему. Ещё один вариант лишения квартиры – если у бывшего хозяина есть долги. В Москве сейчас разбирают подобное дело: бизнес-партнеры должника через суд отобрали апартаменты стоимостью 140 миллионов рублей. Он продал дорогую квартиру 5 лет назад. Спустя 2 года после смены собственника она попала под арест по долгам прежнего хозяина. Кредиторы добились, чтобы сделку признали фиктивной. А новый владелец рискует потерять не только квартиру, но и потраченные на покупку деньги.
Сама история и действия её участников вызывают вопросы. Хотя и обычный человек может лишиться купленного жилья из-за чужих долгов, рассказывает гендиректор «Юрвисты» Алексей Петропольский.
ПЕТРОПОЛЬСКИЙ: Не всегда можно проверить продавца на наличие долгов. Во-первых, не все риелторы это делают, во-вторых, не всегда это может быть в принципе понятно, поскольку расписка или договор займа может нигде не фигурировать – ни в каких реестрах и базах. И если это дорогостоящее жильё, то лучше всего зарегистрировать титульное страхование. Тогда деньги возвращаются в полном объёме.
Специалисты предупреждают и о рисках при переуступке ДДУ юридическим лицом. С переходом на escrow-счета некоторые застройщики стали продавать часть квартир или "оптом" весь будущий дом некому единому дольщику. Формально покупатель никак не связан с девелопером. Но по некоторым признакам можно предположить, что квартиры выкупила дочерняя фирма застройщика. Потом этот единый дольщик продаёт свои права на квартиры гражданам по договору переуступки, зарабатывая на разнице.
На новых дольщиков также распространяются гарантии 214-ФЗ, отмечает адвокат Вячеслав Голенев. Но они вряд ли вернут все деньги, если стройка сорвётся, поскольку разница осела на счетах единого дольщика.
ГОЛЕНЕВ: Суды могут занять позицию, что сумма средств гарантирована только в том объёме, который вносил первоначальный покупатель. А дальше это уже ваши гражданско-правовые отношения по переуступке прав требований. Например, купил этот единый дольщик квартиры по 3 миллиона, продал по 10 физическому лицу, и эта разница – ваши договорной вопрос. Хотите –идите убытки взыскивайте с этого единого дольщика.
В таких случаях надо внимательно читать договор – кто именно продаёт будущую квартиру и какую сумму вернут, если дом не достроят. Но для перестраховки лучше брать новостройку напрямую у застройщика и с ним заключить ДДУ.
